מיחזור או נטילת משכנתא חדשה
חיסכון חכם שמתחיל בהחלטה נכונה
ייעוץ משכנתא ומחזור משכנתא
מתכננים נכון, נושמים יותר
משכנתא היא אחת ההתחייבויות הגדולות של המשפחה.
היא משפיעה על מה שנשאר לנו בכל חודש, על היכולת לחסוך ועל החופש לקבל החלטות כלכליות בהמשך הדרך.
בין שאתם עומדים לרכוש דירה, משלמים משכנתא קיימת או מתמודדים עם כמה הלוואות במקביל, כדאי לבדוק האם מבנה המימון באמת מתאים לחיים שלכם היום ולתכניות שלכם למחר.
באופק הוגן אנחנו מחברים בין התמונה הכלכלית הכוללת של המשפחה לבין ליווי מקצועי בתחום המשכנתאות.
המטרה אינה רק "להשיג ריבית טובה", אלא להבין את האפשרויות, את העלויות, את הסיכונים ואת ההשפעה של כל החלטה על התזרים החודשי
ועל העתיד הכלכלי שלכם.
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא החלפת המשכנתא הקיימת, כולה או חלקה, בהלוואה בתנאים אחרים.
אפשר לבחון מחזור בבנק הקיים או בבנק אחר, במטרה לשנות את הריבית, המסלולים, תקופת ההלוואה או גובה ההחזר החודשי.
המטרה יכולה להיות חיסכון בעלות הכוללת, הפחתת ההוצאה החודשית, קיצור תקופת ההלוואה או התאמת המשכנתא לשינוי בהכנסות ובהוצאות.
חשוב להבין:
החזר חודשי נמוך יותר אינו בהכרח משכנתא זולה יותר.
פריסה ארוכה יותר יכולה להקל מאוד על התזרים החודשי, אבל במקביל להגדיל את סך הריבית שנשלם לאורך השנים.
לכן נכון לבחון תמיד שני נתונים במקביל:
כמה אנחנו משלמים בכל חודש?
וכמה צפויה המשכנתא לעלות לנו בסך הכול?
מתי כדאי לבדוק מחזור משכנתא?
כדאי לבדוק את המשכנתא כאשר ההחזר החודשי מתחיל להכביד, כשההכנסות השתנו, כאשר קיימים מסלולים שעומדים להשתנות או כאשר התנאים שניתן לקבל כיום עשויים להיות טובים יותר מהתנאים הקיימים.
גם שינויים אחרים בחיים יכולים להצדיק בדיקה:
- קבלת סכום כסף משמעותי
- שינוי בהרכב המשפחה
- עלייה או ירידה בהכנסה
- הלוואות נוספות שמכבידות על התקציב
- התקרבות לפרישה
- רצון לקצר את המשכנתא
- או צורך דווקא להקטין את ההוצאה החודשית
חשוב להדגיש שבדיקה אינה אומרת שבהכרח צריך למחזר.
לפעמים המסקנה הנכונה תהיה דווקא להשאיר מסלול טוב, לפרוע רק חלק מההלוואה או להמשיך עם המשכנתא הקיימת.
משכנתא חדשה:
מתחילים בתקציב שמתאים לחיים שלכם
לפני שבוחרים בנק ולפני שמתעסקים בריביות, צריך להבין מהו סכום ההחזר שהמשפחה יכולה לעמוד בו בנוחות לאורך זמן.
לצד מחיר הדירה וההון העצמי צריך להביא בחשבון גם:
- הוצאות רכישה
- מעבר ושיפוץ
- הוצאות שוטפות
- הלוואות קיימות
- שינויים צפויים בהכנסה
- ומרווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות.
רק לאחר מכן בונים תמהיל משכנתא ומתאימים את חלוקת ההלוואה בין המסלולים השונים.
תמהיל טוב צריך להתחשב בתקופת ההלוואה, ברגישות לשינויי ריבית ומדד, באפשרות לפירעון מוקדם וביכולת האמיתית של המשפחה לעמוד בהחזרים לאורך השנים.
לקראת עסקת רכישה חשוב גם לקבל אישור עקרוני מתאים לפני שמתקדמים להתחייבויות משמעותיות.
אילו מסלולי משכנתא חשוב להכיר?
ריבית קבועה לא צמודה
הריבית וההחזר במסלול נקבעים מראש בהתאם לתנאי ההלוואה. חשוב לבדוק גם אפשרות לעלות פירעון מוקדם.
ריבית קבועה צמודה למדד
הריבית קבועה, אך יתרת הקרן וההחזר מושפעים משינויים במדד.
פריים
הקרן אינה צמודה למדד, אך שינוי בריבית הפריים משפיע על הריבית ועל ההחזר.
ריבית משתנה לא צמודה
הריבית משתנה בתחנות שנקבעו מראש לפי העוגן שנקבע בהסכם.
ריבית משתנה צמודה
גם שינוי הריבית בתחנות וגם שינוי במדד עשויים להשפיע על יתרת ההלוואה ועל ההחזר.
אין מסלול אחד שהוא תמיד "הטוב ביותר".
המטרה היא לבנות שילוב שמתאים למשפחה הספציפית, למטרות שלה וליכולת ההחזר שלה.
ריכוז הלוואות ואיחוד הלוואות
מתי זה עשוי לעזור?
משפחה יכולה למצוא את עצמה משלמת במקביל משכנתא, הלוואה לרכב, הלוואה בנקאית, הלוואות בכרטיסי אשראי והתחייבויות נוספות.
כל אחת מההלוואות אולי נראית סבירה בפני עצמה, אבל ביחד הן עלולות ליצור החזר חודשי גבוה מאוד.
במקרים מתאימים ניתן לבחון ריכוז או איחוד של חלק מההלוואות למבנה מימון אחר ולעיתים גם מימון כנגד נכס.
המטרה בדרך כלל היא להקטין את ההוצאה החודשית ולשפר את התזרים.
אבל גם כאן חשוב להבין את התמונה המלאה.
ריכוז הלוואות אינו מוחק את החוב.
אם הופכים חוב קצר לחוב שנפרס על שנים רבות, ההחזר החודשי אמנם עשוי לרדת משמעותית, אבל העלות הכוללת עלולה לעלות.
וכאשר החוב מובטח בשעבוד הבית, צריך להבין היטב גם את משמעות השעבוד.
דוגמה פשוטה:
הקלה חודשית מול העלות הכוללת
לצורך המחשה בלבד נבחן הלוואה של 800,000₪ בריבית שנתית נומינלית קבועה של 5%, ללא הצמדה ובהחזר לפי לוח שפיצר.
בפריסה ל 15 שנים
החזר חודשי בקירוב: 6,326₪
סך התשלומים: כ- 1,138,743₪
מתוכם ריבית: כ- 338,743₪
בפריסה ל 20 שנים
החזר חודשי בקירוב: 5,280₪
סך התשלומים: כ- 1,267,115₪
מתוכם ריבית: כ- 467,115₪
כלומר הארכת התקופה מורידה את ההחזר בכ- 1,046₪ בכל חודש.
זו יכולה להיות הקלה משמעותית מאוד למשפחה.
אבל במקביל סך הריבית גדל בכ- 128,372₪.
וזאת בדיוק הנקודה:
לפעמים הקטנת ההחזר החודשי היא המטרה הנכונה והחשובה ביותר, אבל צריך לעשות זאת מתוך הבנה ברורה של המחיר הכולל.
הריבית בדוגמה היא הנחת חישוב בלבד ואינה תיאור של הריבית הזמינה כיום או הצעה. החישוב אינו כולל ביטוחים, עמלות והוצאות נלוות.
איך בודקים אם מחזור משכנתא משתלם?
מתחילים בדוח יתרות לסילוק ובפירוט מלא של המשכנתא הקיימת.
בודקים:
- יתרת הקרן
- הריבית בכל מסלול
- הצמדה למדד ככל שקיימת
- התקופה שנותרה
- ההחזר החודשי
- תחנות שינוי הריבית
- ועמלות פירעון מוקדם ככל שקיימות.
לאחר מכן משווים את המצב הקיים לחלופות החדשות.
ההשוואה צריכה להתייחס לא רק לריבית אלא גם להחזר החודשי, לעלות הכוללת, לאורך התקופה ולסיכון של כל מסלול.
צריך להביא בחשבון גם עלויות נוספות ככל שישנן, למשל ייעוץ, שמאות, רישום וביטוחים.
לקחת הלוואה או להשתמש בחיסכון?
לא מעט משפחות מתלבטות אם להשתמש בכסף שנמצא בקרן השתלמות, בקופת גמל, בפוליסה פיננסית, בתיק השקעות או בחיסכון אחר כדי להקטין את המשכנתא או לממן רכישה.
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
צריך לבדוק את עלות ההלוואה מול משמעות משיכת הכסף.
משיכה יכולה להשפיע על הנזילות, על המס, על זכויות מסוימות ועל פוטנציאל החיסכון העתידי.
מצד שני גם הלוואה עולה כסף ומגדילה התחייבויות.
תשואה עתידית בשוק ההון אינה מובטחת ולכן לא נכון לקבל החלטה רק מתוך הנחה שההשקעה "בטוח תרוויח יותר מהריבית".
מתקרבים לפרישה?
כדאי לבדוק גם את המשכנתא
משכנתא שמתאימה להכנסה שלכם כיום יכולה להיות משמעותית הרבה יותר לאחר הפרישה.
לכן כאשר מתקרבים לפרישה כדאי לבחון את גובה ההחזר ביחס להכנסה הצפויה מפנסיה וממקורות נוספים.
לעיתים כדאי לבחון קיצור משכנתא, פירעון חלקי או שינוי מבנה ההלוואה עוד לפני הפרישה.
מצד שני, לפני שמשתמשים בכספי פנסיה או פיצויים לצורך פירעון הלוואה, צריך לבדוק היטב את ההשפעה על הקצבה, המס והזכויות העתידיות.
ביטוח משכנתא
הוא חלק מהתכנון
לצד המשכנתא עצמה יש לבדוק גם את ביטוח החיים וביטוח המבנה הנדרשים בהתאם לתנאי הבנק.
בעת מחזור משכנתא כדאי לבחון גם את סכומי הביטוח, השעבוד ורציפות הכיסוי.
לעיתים ניתן לבחון חלופות לביטוח שמוצע בבנק, בכפוף לדרישות הגוף המממן.
חשוב לא לבטל ביטוח קיים לפני שהכיסוי החלופי אושר
ונכנס לתוקף.
איך מתחילים דרך אופק הוגן?
- שיחת היכרות – מבינים אם מדובר ברכישת דירה, מחזור משכנתא או ריכוז הלוואות ומה רוצים להשיג.
- ריכוז נתונים – אוספים מידע על המשכנתא, ההכנסות, ההלוואות, הנכס וההתחייבויות הקיימות.
- חיבור ליועץ המשכנתאות – מתאמים בדיקה מקצועית ומבינים מראש את היקף השירות והעלות.
- בחינת האפשרויות – בודקים את חלופות המימון וההצעות הרלוונטיות ואת ההשפעה שלהן על התקציב המשפחתי.
- קבלת החלטה – מתקדמים רק לאחר שמבינים את התנאים, העלויות והדרישות לביצוע.
לבדיקה ראשונית כדאי להכין, בהתאם למקרה:
- דוח יתרות לסילוק
- פירוט מסלולי המשכנתא
- אישורי יתרות של הלוואות נוספות
- מסמכי הכנסה
- תדפיסי חשבון
- וברכישה חדשה גם את פרטי הנכס והעסקה.
למה להתחיל באופק הוגן?
אנחנו מאמינים שהמשכנתא אינה עומדת בפני עצמה.
היא חלק מהחיים הכלכליים שלכם, לצד הפנסיה, קרנות ההשתלמות, החסכונות, ההשקעות והביטוחים.
באופק הוגן, בהובלת ערן בן סימון, בוחנים את הקשר בין ההחלטות האלה כדי שטיפול בנושא אחד לא יתעלם מההשפעה שלו על יתר התמונה הכלכלית.
ליווי המשכנתא מבוצע באמצעות יועץ משכנתאות מקצועי בהתאם לצורכי הלקוח ולהסכם השירות.
שאלות ותשובות על משכנתאות
לא בהכרח. צריך להשוות בין התנאים החדשים לבין הקיימים, כולל עמלות והוצאות נלוות. לפעמים נכון למחזר רק חלק מהמשכנתא ולפעמים אין הצדקה לבצע שינוי.
כן. אפשר לבחון שינוי בבנק הקיים וגם לקבל הצעות מבנקים נוספים.
לעיתים כן, בכפוף לאישור הבנק. חשוב לבדוק מה השינוי עושה לעלות הכוללת ולמשך ההלוואה.
לא. הוא עשוי להפחית משמעותית את ההוצאה החודשית, אבל פריסה ארוכה יכולה להגדיל את הריבית המצטברת.
בחלק מהמסלולים עשויות לחול עמלות. לכן חשוב לקבל מהבנק דוח יתרות לסילוק עדכני ולהביא את העלויות בחשבון.
אישור עקרוני מבוסס על הנתונים שנמסרו לבנק וכפוף להשלמת מסמכים, בדיקת הנכס, בטוחות ותנאים נוספים.
לעיתים כן. הבנק בוחן את ההכנסות, ההתחייבויות, נתוני האשראי והנכס. עצם קיומן של הלוואות אינו קובע לבדו את התשובה.
תקופה קצרה יותר עשויה להפחית את הריבית המצטברת, אבל ההחזר חייב להיות כזה שניתן לעמוד בו גם בחודשים פחות נוחים.
העלות תלויה בסוג העסקה ובהיקף הליווי. לפני תחילת העבודה הלקוח מקבל פירוט של השירות והעלות.
לא. תנאי המימון תלויים בנתוני הלקוח, בנכס, בגוף המממן ובהצעות שניתן לקבל בפועל.
בואו נבדוק אם המשכנתא
עדיין מתאימה לכם
רוכשים דירה?
ההחזר החודשי מכביד?
משלמים כמה הלוואות במקביל?
או שפשוט עברו כמה שנים מאז שבדקתם את המשכנתא?
פנו אלינו ונבין יחד מה כדאי לבדוק ואיך נכון להתחיל.
לתיאום שיחה בנושא משכנתא: 052-3706757
או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
אופק הוגן, מגיע לכם יותר! 💙
*המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה אישית. תנאי המימון והאישור כפופים לדין, להוראות החלות ולמדיניות הגוף המממן.
הדוגמאות המספריות נועדו להמחשה בלבד.