הדרך לרכישת דירה ארוכה ומפותלת, כאשר השלב הראשון מתחיל בעצם החיסכון לסכום ההתחלתי (הון עצמי).
משום שאני מאמין במשפט כי ״אדם צריך/רוצה את מה שאין לו״ אתמקד באדם שטרם רכש את דירתו הראשונה.
אז הוא פותח חיסכון , מפקיד אליו בעקביות סכום חודשי בהתאם ליכולותיו הכלכליות (האחד יותר, השני פחות).
לעיתים כדי למקסם את התזרים משכירים דירה זולה יותר או שממשיכים להתגורר אצל ההורים.
עם כל החסרונות בכך, לשהות בבית ההורים שני יתרונות משמעותיים…
1. חוסכים את הוצאות השכירות וכל הנלווים (ארנונה/חשמל/מים וכו׳)
2. ובנוסף, בד״כ זוכים למתנה קטנה מההורים כדי לדרבן אותנו לצאת לדרך חדשה ובמקביל לגאול אותם מהנטל 🙂
אז בואו נתקדם עם דוגמאות מספריות; בשעה טובה הגענו ל-300,000₪
כדי להגיע ליעד הנכסף (דירה ראשונה) להלן נתון שחשוב להפנים; במסגרת רכישה של דירה ראשונה נדרש הון עצמי של 25% מערך הדירה אלא אם נרכשת במעמד מחיר למשתכן ואז זה 10%.
״במסלול הרגיל״ – בזכות הון עצמי של 300,000₪ הבנק יאשר (״עקרונית״) רכישת דירה בעלות מירבית של 1,200,000₪, ובמסגרת ״מחיר למשתכן״ עד 3,000,000₪.
עם זאת, הבנק והלווים ידרשו לתזרים הכנסות סביר כדי לעמוד בתשלומי ההלוואה ולכן לא בהכרח יאשר הבנק את שתי ההלוואות הנ״ל.
כלומר, העסקה תדרש ליתכנות כלכלית כך שתהיה הגיונית ואפשרית לביצוע בראייה ארוכת טווח.
משמע, תדרש הלימה בין הכנסות הלווים, תקופת ההלוואה , ול-״ערך ההלוואה״ (היחס בין ההון העצמי לעלות הנכס, נקרא גם LTV – Loan To Value).
בהתייחסות לדוגמאות שהוצגו מעלה. לבני זוג ששכרם נטו 15,000₪ לא תאושר משכנתא של 2.7 מיליון שקלים (3,000,000-300,000=2,700,000 – 90% ltv) אפילו אם תיפרש ההלוואה לזמן המקסימלי (30 שנה). זאת משום שהתשלום החודשי יעמוד על כ-10,000₪ מהווה יחס החזר גבוה במיוחד (66% מהכנסתם).
לעומת זאת, במידה ולוו 900,000₪ (1,200,000-300,000=900,000) לתקופה של כ-25 שנים (תק׳ קצרה יותר) התשלום החודשי יסתכם בכ-4,200₪ ויחס ההחזר להכנסה סביר (28% מהכנסתם) – אפשר לומר שאת העסקה הזאת הבנק (והחתמים מאחורי הקלעים) ישמחו לאשר.
משום שרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן מזכה בהטבות סובסיטיביות נוספת כגון: שווי נמוך בכ-20% בממוצע משווי דירה מקבילה בשוק החופשי, ריבית נמוכה יותר לפחות על חלק מהסכום, ומענקים מיוחדים לרכישה בפריפריה אין ספק שכלכלי ונכון יותר לכוון לנתיב הזה.
מי שזכאי להינות מהאפשרות הנ״ל הם חסרי דיור כמשמעם (נשואים או יחידים בני 35 ומעלה ללא דירה בבעלותם ב-7 השנים האחרונות).
בתחילת שנת המס 2020 ביטלו פקידי משרד השיכון והבינוי את האפשרות להינות מהפריווילגיה (״מחיר למשתכן״) בישובים שמחוץ לפריפריה (בנגב ובגליל) ובמקביל עודכן מס רכישה בדירה ראשונה כך שעד שווי של 1,744,505 ש"ח יעמוד על 0% (ללא מס), על חלק השווי שעד 2,069,205 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%, על חלק השווי שעד 5,338,290 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%.
בדירה שניה ויותר עודכן מס הרכישה 5% על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח. 6% על חלק השווי שמעל 1,292,280 ש"ח ועד 3,876,835 ש"ח. 7% על חלק השווי שמעל 3,876,835 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח. ו-8% על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח.
משמח אותי לדעת שאנשים שהסתייעו בליווי שלי וכיוונו ופעלו בנחישות בהתאם להנחיותיי על מנת להגיע ליעד הדירה אליו שאפו – הצליחו להשיגה, בפרט כשזאת הדירה הראשונה.
*למרות הניסוח בלשון זכר המאמר מיועד לגברים ונשים כאחד
ט.ל.ח
